土地の賃貸借について

土地について賃貸借契約を締結する場合、当該賃貸借契約につき民法の特別法である借地借家法が適用されるか否かによって、賃借人の借地権の保護は大きく異なります。

借地借家法の趣旨は、通常弱い立場にある賃借人の保護にあります。
そこで、借地借家法は法定更新制度などを設けることで、賃貸借契約を簡単には終了できないものとしたのです。
この場合、借地権はそれ自体が経済的価値を有することになり、他方で賃貸人の土地所有権は大きな制約を受けることとなります。

そこで、土地について賃貸借契約を締結しようとする場合、賃貸人となる者も、賃借人となる者も、借地借家法が適用されるか否かはもっとも関心がある点ですよね。

この点、借地借家法が適用される土地賃貸借契約とは、建物の所有を目的とする場合の土地賃貸借契約をいいます。
では、建物とはどのようなものをいうのでしょうか？
ゴルフ練習場のハウスを建築して所有する場合、建物の所有を目的とするといえるのでしょうか？
自動車教習所の一部に建物を所有する場合、建物の所有を目的とするといえるのでしょうか？

判例は、前者につき否定（最判S４２．１２．５）、後者につき肯定（最判S５８．９．９）しています。
主たる目的が建物の所有を目的とするか否かで判断すべきと考えられますね。
自動車教習場の一部に建物が存在する場合は、教習コースとしての土地と建物が一体となって自動車学校経営の目的を達しうるものであるときは、土地全体について建物所有を目的とするため、借地借家法の適用があるのです。

他方、建物の賃貸借はどうでしょうか。
建物の賃貸借には原則として借地借家法が適用されます。
判例は、建物とは、「建物の一部であっても、障壁その他によってほかの部分と区別され、独占的・排他的支配が可能な構造・規模を有するものは借家法（借地借家法）にいう『建物』である」と述べています。
建物の一部でも、当該箇所が、ほかの部分との独立性を有するか否かが重要なのですね。
テナントなどでも、壁によって独立性があるか否かが判断のポイントになるでしょう。



今週は、ブラームス全集（ザンデルリング指揮）、チャイコフスキー４，５，６番（ムラヴィンスキー指揮、レニングラードフィル）、ドヴォルザーク８番（札響）を買いました。
どれも良い演奏で、これからしばらく聴き続けそうです。